נכסים מניבים הם נכסי נדל"ן שנרכשים למטרת השקעה.
השקעה, שגם מייצרת תשואה בדמות השכירות החודשית. בנוסף לנכסים מניבים לרוב יגלמו גם פוטנציאל השבחה של הקרן, במקרה של מכירה עתידית, באמצעות עלייה בשווי הנכס.
למעשה, עבור משקיעי הנדל"ן נכסים מניבים הם הדבר החשוב ביותר ולכן איתור נכסים מניבים למכירה, הוא משהו שכל משקיע נדל"ן מחפש.
נכסים מניבים נדל"ן
ההתעניינות הרחבה בהשקעה בנכסים מניבים נדל"ן, החלה בתחילת העשור הקודם. במשך שנים ארוכות הריבית הנמוכה הבריחה את המשקעים מהפיקדונות השקליים וגם הבורסה לא תמיד היתה בטוחה.
מנגד הביקוש לנדל"ן נשאר קשיח, מחירי הנכסים עלו וגם מחיר השכירות, הן בדירות למגורים והן לנדל"ן מחרי מכל הסוגים גם הוא היה במגמת עליה. כך שאין פלא שהרבה מאוד ישראלים הפכו למשקיעי נדל"ן שמתעניינים בנכסים מניבים למכירה.
נכון שבשנה האחרונה הריבית במשק במגמת עליה וזה משפיע גם על משקיעי הנדל"ן (חלק ניכר מהשקעות הנדל"ן מתבצעות באמצעות הלוואות משכנתא ועליית הריבית הופכת את המשכנתאות לפחות אטרקטיביות), אך גם באקלים הנוכחי, עבור מי שיש לו כסף פנוי והוא מודאג שכספו ישחק בגין האינפלציה (שגם היא מרימה ראש) השקעה בנכס מניב למכירה עשויה להתגלות כהשקעה מאוד חכמה.
איתור נכס מניב למכירה
כמו בכל דבר אחר בחיים, גם הסוד של איתור נכס מניב למכירה תלוי בפרטים הקטנים ובמשתנים הספציפיים של כל משקיע. יש הבדל בין נכסים מניבים שנרכשים בהון זמין וכאלה שנרכשים באמצעות מינוף והלוואות משכנתא. אחרי שזה נאמר כשמחפשים נכסים מניבים יש כמה כללי אצבע שיכולים לעזור לכם למצוא את הנכס המניב הנכון.
הדגש החשוב בבחירת נכס מניב הוא שהנכס יהיה בעל ביקוש בשוק השכירות. החלק המניב של ההשקעה, קרי 'התשואה' החודשית (שמצטברת לתשואה שנתית), בעצם מגולמת ב'שכירות'. לכן כלל האצבע הכי משמעותי הוא הביקוש לשכירות והמחיר שלה בפועל (שנגזר מהביקוש). למשל, כאשר מדובר בדירות מגורים עיקר הביקוש (שגורר מחירי שכירות גבוהים) הוא בערים הוותיקות במרכז. כמובן שהצד השני במשוואה הוא סכום ההשקעה שיש ברשותכם. עבור מי שיש לו 4 מיליון ש"ח פנויים רכישה של דירת מגורים במרכז תל אביב יכולה להניב שכירות של כ-8,000 ש"ח בחודש וכמעט 100,000 ש"ח בשנה.
כשממירים את זה לתשואה זה יוצא כ-2.5% שנתי. זה לא נשמע הרבה ביחס למה שהכרנו בעבר (הן בהשקעות נדל"ן והן בשוק ההון) אך בתקופה של חוסר יציבות זה גם לא מעט וזה מייצר תזרים חודשי נאה. יתרון משמעותי נוסף בהשקעה בנכסים מניבים היא שאתם לרוב לא רק שומרים על הקרן (שבשוק ההון והפיקדונות עלולה בסבירות גבוהה להישחק), אתם לרוב גם מגדילים אותה באופן משמעותי וכשעושים חשבון כולל של התשואה כדאי להסתכל גם על זה, כי המחיר של הנכס עלה והרווח הזה כולו שלכם.
פרויקטים של התחדשות עירונית
מי שרוצה להשקיע בנכסים מניבים למגורים באזורי הביקוש במרכז ואינו חושש מרף הכניסה הגבוה במרכז ההמלצה שלנו היא לבדוק פרויקטים של התחדשות עירונית.
למה דווקא התחדשות עירונית? ובכן, אחת הבעיות עם חיפוש נכס מניב למכירה בתל אביב היא שרוב הבניינים מאוד ישנים ומוזנחים.
זה גם הופך אותם לפחות אטרקטיביים ומצמצם את פוטנציאל השכירות שלהם (לרוב לא תהיה בהם חניה וממ"ד שהיום נחשבים לצו השעה) וגם מסבך ומייקר מאוד את ההחזקה שלהם.
מאידך בפרויקטים בהתחדשות עירונית המשקיע נהנה מכל העולמות. גם דירה באזור ביקוש ותיק וגם בניין בסטנדרט גבוה, עם דירה שלא צריך להשקיע בתחזוקה ועם פסיטיליז כמו ממ"ד וחניה שהרבה שוכרים לא יתפשרו עליהם.
נכס מסחרי מניב למכירה
נתיב נוסף שמשקיע נדל"ן שמחפש נכסים מניבים למכירה, הוא איתור נכס מסחרי מניב למכירה. כאשר רובנו חושבים על 'נכסים מניבים', ברירת המחדל שלנו היא לחשוב על דירות או בתי מגורים.
זה לא בלתי הגיוני, כי זה מה שאנחנו מכירים וההיכרות הזו הופכת את השקעה בנדל"ן למגורים לנגישה וברורה יותר עבורנו, אנחנו מבינים את סדרי הגודל והמשמעויות.
אך דווקא בגלל זה מגרש הנכסים המניבים המסחריים יותר פנוי ומכיל יותר הזדמנויות.
כשמדברים על נכס מסחרי מניב למכירה, צריך לזכור שמדובר בקטגוריה מאוד רחבה עם הרבה תת קטגוריות הכוללות, בין היתר: נדל"ן למשרדים, קליניקות, חנויות, מבני אחסון, מבני תעשיה, תיירות ומלונאות, אירועים ועוד.
לכל תת קטגוריה כזו יש יתרונות וחסרונות. נכסים מניבים מסחריים בהחלט עשויים לגלם הזדמנות גדולה אך חשוב להכיר היטיב את המשתנים הפועלים על כל תת קטגוריה ולקבל גם את תמונת הרגולציה והמיסוי לכל תת קטגוריה כזו כדי להימנע מהפתעות עתידיות.
ניהול נכסים מניבים
אספקט מרכזי נוסף שכל משקיע נדל"ן צריך להכיר הוא מה שנקרא: ניהול נכסים מניבים. מנינו חלק מהיתרונות הרבים הכרוכים בהשקעה בנכס מניב, אך יש גם חיסרון אחד בולט.
בניגוד להשקעה בשוק ההון, בה אתם משקיעים במניה או נייר ערך ואין לכם שום אחריות בעולם הממשי, השקעה בנכס מניב למכירה, גוררת עמה את אחריות התפעול של הנכס שבאה לידי ביטוי בהרבה רבדים: אחזקה וניקיון שוטפים, מציאת שוכרים, גביית שכירות, הגבה למצוקות דיירים ומקרים בלתי צפויים – כל אלו עכשיו באחריותכם.
הרבה משקיעים סבורים שהשקעה בנכס מניב היא השקעה פאסיבית – רוכשים את הנכס ועכשיו זה פשוט מכונה פיננסית שמייצרת תשואה בכל חודש.
זה ממש לא המצב, ניהול נכסים מניבים היא תורה שלמה ואם אתם מחזיקים בכמה נכסים כאלה זה גם עשוי להפוך לעבודה במשרה מלאה.
הבשורות הטובות שיש בשוק הרבה מאוד חברות לניהול נכסים מניבים שגם יוכלו למקסם עבורכם את הפוטנציאל המניב של הנכס.
