אם אתם חיים בישראל בעשור האחרון מן הסתם יצא לכם לשמוע את המונח 'התחדשות עירונית' וכנראה שיש לכם גם תמונה כללית לגבי המשמעות שלו. אחרי שזה נאמר, בשל חשיבות המונח בשוק הדיור וענף הנדל"ן בישראל מצאנו לנכון להקדיש לשאלה – מה זה התחדשות עירונית? סקירה מקיפה.
חוק ההסדרים 2023 התחדשות עירונית
כדי להסביר כראוי, 'מה זה התחדשות עירונית?' החלטנו להתחיל דווקא מהסוף. בחוק ההסדרים 2023 התחדשות עירונית מקבלת התייחסות נרחבת הכוללת, בין היתר, תמריצים לרשויות מקומיות שמעודדות התחדשות עירונית, מצמצמת את הרוב הדרוש לאישור פרויקט על ידי הדיירים, כדי למנוע תופעות של 'דייר סרבן' שתוקע את התקדמות הפרויקט. עם כל הכבוד להווה של חוק ההסדרים התחדשות עירונית, כדי להבין באמת 'מה זה התחדשות עירונית?', כדאי לחזור כמעט 20 שנה אחורה, לשנת 2005 בה נכנסה לתוקף תקנה שהתפרסמה בשם תמ"א 38.
התקנה הזו נועדה במקור לחזק מבנים ישנים בפני רעידות אדמה, אך כל מי שיתבונן במפת התחדשות עירונית של ישראל ויצלול לפרויקטים יגלה שרבים מהם (בעיקר הוותיקים יותר) נעשו במסגרת תמ"א 38. הנקודה הזו קריטית עבור מי שרוצה להבין מהי התחדשות עירונית?
החוק להתחדשות עירונית
כדי לעודד יזמים ודיירים לחזק מבנים בפני רעידות אדמה תמ"א 38 העניקה זכויות בניה על גג המבנה (ובהמשך במקום המבנה), בלי ששמנו לב השילוב הזה ענה על שני צרכים אדירים – שיקום בניינים ישנים בערים הוותיקות ולא פחות חשוב מזה – תוספת דירות חדשות במרכזי הערים הוותיקות. מדובר בדוגמה מעולה למהלך סינרגטי שהתוצאה שלו היא – התחדשות עירונית.
אבל התשובה לשאלה: מה זה התחדשות עירונית? רק מתחילה עם תמ"א 38, כי מהר מאוד גילו שיש לתמ"א מגבלות ודרושה חשיבה הרבה יותר רחבה ומרקמית שגם מתייחסת לתשתיות הרחוב והשכונה וכך נולדה היוזמה לקדם פרויקטים רחבים יותר שמתייחסים לשכונות ומתחמים גדולים יותר או מה שמוכר בעגה העממית בתור 'פינוי בינוי'.
אך חזון לחוד ומציאות לחוד, לפחות בשנים הראשונות התברר שקידום של פרויקט פינוי בינו מסובך ומורכב בהרבה מסתם פרויקט תמ"א ודרוש שיתוף פעולה הדוק עם הרשות המקומית, ועדות התכנון המחוזיות ולעיתים גם גורמי ממשלה אחרים. בדיוק מסיבה זו נחקק בשנת 2016 החוק להתחדשות עירונית.
התרומה הכי משמעותית של החוק להתחדשות עירונית היא שבמסגרתו הוקמה הרשות להתחדשות עירונית.
הרשות להתחדשות עירונית
הרשות להתחדשות עירונית, או בשמה המלא 'הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית', הנה גוף ממשלתי שנועד לעודד, לסייע ולהכווין פרויקטים של התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ. הרשות פועלת הן כגוף רגולטורי שמבצע עבודת קדם חקיקה, הן כגוף מקצועי של מומחים שנועד לייעץ והן כגוף שמסייע במימון והסדרה של פרויקטים.
זוכרים שהזכרנו את 'חוק ההסדרים התחדשות עירונית' בכפיפה אחת? ובכן, הסיבה שבחוק ההסדרים 2023 התחדשות עירונית זוכה להתייחסות מיוחדת היא תולדה ישירה של החוק להתחדשות עירונית והרשות להתחדשות עירונית.
את ההשפעה של הרשות להתחדשות עירונית אפשר לראות בכל מפת התחדשות עירונית מהשנים האחרונות, מספר הפרויקטים של התחדשות עירונית בישראל זינק והרבה מאוד חסמים השתחררו.
שיכון ובינוי התחדשות עירונית
העובדה שהיום יותר קל להניע פרויקטים של פינוי בינוי בישראל וגם חברות גדולות נכנסו למשחק והקימו זרועות שעוסקות בהתחדשות עירונית כמו למשל חברת שיכון בינוי.
אם בעבר חברות בסדר הגודל הזה כמעט שלא עסקו בתחום, הרי שהיום עבור שיכון ובינוי התחדשות עירונית היא משהו מאוד נוכח בפרויקטים שהיא מקדמת בימים אלו.
למשל מי שיסתכל על מפת התחדשות עירונית בפתח תקווה או שיקליד בגוגל את הביטוי 'התחדשות עירונית פתח תקווה' יגלה פרויקטים כמו מתחם ארגוב, במסגרתו מבצעת שיכון ובינוי התחדשות עירונית שתניב 908 יחידות דיור חדשות בעיר.
עורך דין התחדשות עירונית
פרויקטים של התחדשות עירונית הם היום מהפרויקטים הכי מבוקשים בשוק הנדל"ן של ישראל. השילוב של דירה חדשה בשכונה ותיקה הופך את הפרויקטים האלה לנכסים מניבים במיוחד ואין פלא, שהם גם פרויקטים מבוקשים מאוד על ידי משקיעים.
לכן, כדי לתת מענה מלא לשאלה – מה זה התחדשות עירונית? צריך להתייחס גם לאקו סיסטם הייחודי של תחום ההתחדשות העירונית בשוק הנדל"ן של ישראל.
העובדה שקידום פרויקט נדל"ן במסגרת התחדשות עירונית שונה מאוד מקידום כל פרויקט נדל"ן אחר, הביאה לכך שחלק מעורכי הדין למקרקעין פתחו תת התמחות שידועה בשם 'עורך דין התחדשות עירונית'.
עורך דין התחדשות עירונית מתמחה בכל האספקטים הקשורים בממשק בין הרשות, היזם והדיירים, וככזה הוא עשוי לייצג את כל אחד אחד מהצדדים. משפטנים אלו הם היום חלק משמעותי מהאקו סיסטם של ההתחדשות העירונית בישראל.
נסכם: התשובה לשאלה מהי התחדשות עירונית? היא היום המנוע המרכזי להקמה של פרויקטים חדשים ושדרוג תשתיות במרכזים העירוניים הוותיקים של ישראל. עובדה זו גם הופכת את הפרויקטים שמוקמים במסגרת התחדשות עירונית לנכסים מניבים מבוקשים על ידי משפחות ומשקיעי נדל"ן כאחד.
