מזל טוב, החלטתם לעשות את הצעד הגדול למשפחה ולרכוש דירה ואם כבר דירה חדשה, אז כדאי שהיא תהיה באמת חדשה – מהניילונים, או במילים אחרות: רכישת דירה מקבלן. למה חשוב לשים לב בקניית דירה מקבלן?
לשאלה הזו בדיוק, מוקדש מאמר זה.
מה השלבים ברכישת דירה מקבלן?
השלב הראשון ברכישת דירה מקבלן לא שונה מרכישה של כל דירה אחרת. כלומר, איתור הדירה שמתאימה לכם. כשאנחנו מדברים על התאמה של דירה אנחנו מתכוונים לסט שלם של פרמטרים, חלקם מובנים מאליהם כמו גודל הדירה ומספר החדרים הדרוש למשפחה. לזה נוספים פרמטרים של מיקום, נגישות, מערכת חינוך וכו' וכמובן – מחיר הדירה.
בין אם מדובר ברכישת דירה מקבלן או רכישה של דירה יד שניה, הגדרת התקציב היא קריטית. מאחר שבמרבית המקרים קניה של דירה מקבלן מתבצעת באמצעות הלוואת משכנתא וההון האישי ישמש כהשלמה, חשוב מאוד להבין איזה משכנתא ניתן לקבל וחשוב עוד יותר להבין עם איזה משכנתא אתם יכולים להתמודד במבט עתידי על יכולת ההחזר החודשי שלכם.
שימו לב שמדובר בשתי שאלות שונות, לעיתים הבנק עשוי לאשר לכם משכנתא גבוהה שבפועל תתקשו לעמוד בה. ההמלצה היא שאת הנושא תבררו מול יועץ משכנתאות שיעזור לכם להבין מה המשכנתא הריאלית עבורכם. ברגע שהושלם הפאזל הזה אתם יכולים ללכת ולמצוא את דירת החלומות הספציפית שלכם. זה המקום להזכיר שיש כמה סוגים של פרויקטים בהם משווקות דירות חדשות. לעיתים מדובר בפרויקטים רגילים בשכונות חדשות, אך לצד הפרויקטים האלה יש היום הרבה מאוד פרויקטים שמושתתים על התחדשות עירונית.
היתרון בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא בכך שהם מאפשרים רכישת דירה מקבלן, כלומר 'דירה חדשה', בשכונה ותיקה עם תשתיות מפותחות ואופי מובחן. בשכונות חדשות המולת הבניה והפיתוח עלולה ללוות את הדיירים עוד שנים רבות. מצד שני, לקניית דירה בשכונה מבוססת מגיעה לרוב עם פרמיה שגם תקפיץ את תג המחיר.
קניית דירה מקבלן על הנייר
אין ספק שההבדל הכי משמעותי בין רכישת דירה מקבלן לרכישת דירה יד שניה, קשור לעובדה שבמרבית המקרים, רכישת דירה מקבלם היא בעצם קניה של 'דירה על הנייר'.
כלומר אתם לא קונים דירה קיימת אלא רוכשים התחייבות לקבלת דירה בעתיד. מדובר בהבדל משמעותי שחשוב להבין את ההשלכות שלו.
השלכה משמעותית אחת שבשונה מדירה יד שניה שקונים, משפצים ונכנסים אליה בקניית דירה מקבלן על הנייר, המעבר הפיזי לדירה יתבצע רק בעתיד, בטווח של שנה, שנתיים, שלוש (תלוי בפרויקט ותלוי בשלב בו הצטרפתם אליו), זה אומר מי שקונה דירה על הנייר צריך לקחת בחשבון שבמשך תקופת הבניה יאלץ להמשיך לגור בשכירות ולרוב המשמעות היא שצריך לשלם משכנתא ושכר דירה במקביל.
אך מעבר לחוסר הנוחות וההתמהמהות בכניסה לבית החדש יש לעניין הזה משמעות חשובה נוספת – כאשר רוכשים דירה על הנייר חשוב לגדר את עצמכם ולהבטיח את הכסף שלכם.
זה נדיר, אך זה קורה כבר ראינו חברות נדל"ן שנקלעו לקשיים ולא הצליחו לסיים פרויקט או שלוחות הזמנים התעכבו והרוכשים נאלצו להמתין שנים לפני שזכו לממש את החזקה שלהם. כדי למנוע מצב שבו תישארו קרחים מכאן ומכאן יש מספר מנגנונים ששווה להיות ער לקיומם, להבין את הרציונל שלהם ולוודא שהם (או לפחות חלקם) מתקיימים בעת קניית דירה מקבלן על הנייר.
לוח תשלומים מקובל לרכישת דירה מקבלן
המנגנון הראשון שמגדר אתכם בעת רכישה של דירה על הנייר, הוא מה שנקרא: לוח תשלומים מקובל לרכישת דירה מקבלן. למה הכוונה? ובכן, מאחר שאתם רוכשים דירה שעדיין לא קיימת אתם לא מעבירים את התשלום בבת אחת אלא בתחנות, בהתאם להתקדמות הבניה.
לרוב יהיה תשלום במעמד החתימה ושאר התשלומים יועברו על פי תחנות כמו סיום שלב החפירה ויציקת היסודות והמרתף התחתון, פעימה נוספת תהיה בסיום שלב השלד, הפעימה הבאה תהיה כשיושלמו הפתחים ויוגדרו הדירות ובהמשך מספר פעימות נוספות עם סיום החיפוי החיצוני, סיום הטיח ועבודות הגמר – כאשר הפעימה האחרונה תגיע רק עם קבלת טופס 4 ומסירת החזקה בפועל.
לוח התשלומים המקובל לרכישת דירה מקבלן הוא למעשה מנגנון ששומר על הכסף שלכם כי אתם בעצם משלמים בהתאם לשלב ההתקדמות בפרויקט ואם חלילה הקבלן יקלע לקשיים וגורם אחר יחליף אותו הכסף שלכם לא ירד לטמיון והעבודה תתחדש מהשלב עליו כבר שילמתם.
כמובן העובדה שיש לוח תשלומים שניתן לצפות אותו, ניתן לתכנן טוב יותר את כל הצד הפיננסי של העסקה ולא חייבים לקחת משכנתא בלחץ. אחרי שזה נאמר חשוב לזכור שהתשלומים צמודים למדד תשומות הבניה (ולמדד בכלל) לכן הרבה פעמים יש גם אינטרס להקדים אותם.
רכישת דירה מקבלן ללא ערבות בנקאית
מנגנון חשוב ונפוץ נוסף שישמור על הכסף שלכם ברכישת דירה מקבלן הוא הערבות הבנקאית.
כאשר יש ערבות בנקאית המשמעות היא שבכל מקרה הכסף שלכם מובטח. מדובר במנגנון מצוין שמייצר לכם הרבה שקט נפשי. הבעיה היחידה היא שמדובר במנגנון יקר שבסופו של יום יושת על הרוכש (באופן ישיר או עקיף) ולכן בהרבה מקרים אנשים יחליטו לרכוש דירה מקבלן ללא ערבות בנקאית. לא בהכרח מדובר בהחלטה חסרת אחריות, אך היא דורשת מהרוכש לנקוט אמצעי זהירות אחרים ובדיקות רקע.
הבדיקה המתבקשת היא בחינת האיתנות הכלכלית של הקבלן או היזם. בהקשר הזה ממש מומלץ לבחון את הדוחות הכספיים של החברה ואם זה תחום שאינם בקיאים מומלץ לתת לחבר או מקצוע שכן מבין בנושא לבחון את האיתנות הכלכלית של החברה.
מה הניסיון שלו? כמה דירות מסר? והאם הדוחות הפיננסיים שלו שקופים? את כל אלו צריך לבחון.
במקרה כזה גם מומלץ להתעקש על יישום מוקפד של לוח תשלומים מקובל לרכישת דירה מקבלן.
או במילים אחרות צריך להקדיש הרבה תשומת לב להסכם המשפטי בינכם למוכר, לחוזה רכישת דירה מקבלן.
חוזה רכישת דירה מקבלן
הרבה מאוד רוכשי דירות על הנייר חושבים שברכישת דירה מקבלן אין טעם לקחת עורך דין, כי מי שמכין את החוזה זה עורך הדין של הקבלן ומדובר בחוזה סטנדרטי שמיועד לכל הרוכשים ולא משהו שניתן לנהל עליו משא ומתן בין אם מדובר ברכישת דירה למגורים או נכסים מניבים.
בנוסף, העובדה שהם חוסכים לעצמם עורך דין מאפשרת להם לחסוך ולהסתפק בתשלום מופחת לעורך הדין של היזם/קבלן שאמור לדאוג גם לאינטרס שלהם.
פורמלית הם צודקים, בפועל עורך הדין יחשוב קודם כל על האינטרס של הקבלן. לכן, ההמלצה היא להיעזר בשירותיו של עורך דין נדל"ן שאתם תבחרו ושידאג רק לאינטרס שלכם.
העניין הזה רק מקבל משנה תוקף במקרה של רכישת דירה מקבלן ללא ערבות בנקאית. למרות שמדובר בחוזה גנרי שהקבלן לא שש לשנות, חשוב שתוודאו שיש מספיק הערות ובטוחות (למשל, הערת אזהרה על שמכם בטאבו) שיבטיחו אתכם ואת הכסף שלכם במקרה של תרחיש לא צפוי כמו עיכוב במסירת הדירה (במקרה כזה מומלץ להתעקש שחוזה רכישת דירה מקבלן יכלול סעיף מימון שכר דירה כאשר הקבלן חורג ממועד המסירה) ודגשים רבים נוספים.
ביטול חוזה רכישה מקבלן
אחד הדברים שחשוב לקחת בחשבון ועמו להתייעץ עם עורך הדין בעת עריכה וחתימה של חוזה רכישת דירה מקבלן הוא תרחיש של ביטול החוזה מסיבה כזו אחרת, אם תרחיש כזה עשוי להיראות באופק חשוב שתבינו מה המשמעויות הכלכליות של ביטול חוזה רכישה מקבלן ושתוודאו שהחוזה כולל התייחסות והתניות סבירות (מבחינתכם) לתרחיש כזה.
חשוב לזכור שלרכישת דירה חדשה מקבלן יש גם עלויות שחורגות מתג המחיר של העסקה. כבר הזכרנו את העובדה שמומלץ להצטייד בעורך דין ולזה יש עלות שנעה בין חצי אחוז לאחוז ממחיר העסקה.
קחו בחשבון גם עלויות כמו פתיחת תיק משכנתא ואת ביטוח המשכנתא, וקחו בחשבון שיש תמיד גם עלויות נוספות להן נקדיש את הסעיף הבא בסקירה שלנו.
קניית דירה מקבלן עלויות
אחת ההנחות שאנשים עושים בעת רכישת דירה מקבלן היא שכאשר רוכשים דירה חדשה (והיום מקובל שבדירה חדשה יש מפרט מגוון לבחירה ואפשרות לשינויי דיירים כחלק מהעסקה), אין צורך להשקיע סכום משמעותי נוסף בשיפוץ הדירה.
זה נכון, אך כמו שכבר הזכרנו יש לקניית דירה מקבלן עלויות נוספות שחשוב להזכיר.
כבר דיברנו על המחיר של קניית דירה על הנייר מקבלן שמסתכם בשנים נוספות של שכירות, אך יש ברכישת דירה עלויות נוספות שצריך לקחת בחשבון, כדי למנוע הפתעות פיננסיות לא נעימות.
הזכרנו את מדד תשומות הבניה שבשיטת לוח תשלומים מקובל לקבלן, כמעט תמיד מדובר בעלייה ביחס למחיר המקורי.
כמו במקרה של כל דירה אחרת, גם במקרה של רכישת דירה מקבלן חשוב לקחת בחשבון את העלות של מס הרכישה.
לנושא זה נקדיש את החלק האחרון של הסקירה.
רכישת דירה מקבלן מס רכישה
כאמור יש בקניית דירה לקבלן עלויות שאינן מגולמות בתג המחיר. אנחנו מדברים על הבט המיסוי. חשוב לומר שברכישת מקבלן מס הרכישה אינו שונה מאשר ברכישת כל דירה אחרת ועדיין חשוב שגם כל מי שרוכש דירה מקבלן ייקח בחשבון את המילים הבאות 'רכישת דירה מקבלן מס רכישה'.
מס רכישה הוא מס מתעתע כי הוא תלוי במשתנים הספציפיים של הרוכש המס הוא מס דיפרנציאלי, כך שמי שעל שמו כבר רשומה דירת מגורים ישלם מס רכישה גבוה יותר.
פרמטר דיפרנציאלי נוסף קשור לעלות העסקה.
ככל שעלות העסקה גבוהה יותר כך גם שיעור מס הרכישה יעלה. עבור דירה ראשונה בסכום של עד 1,919,155 תקבלו פטור מלא ממס רכישה.
העניין שבמציאות הנדלנ"ית הנוכחית באזורי הביקוש של ישראל נדיר למצוא דירה שמתאימה למשפחה עד התקרה הזו.
החל ממחיר זה ועד לתקרה של 2,276,360 תשלמו מס רכישה בשיעור של 3.5% ברכישת דירה מקבלן. כאן העניינים מעט מסתבכים משום שעל דירה בעלות גבוהה יותר תשלמו שיעור גבוה יותר מס רכישה, אך שיעור המס יחושב רק על החלק היחסי מעבר לתקרה הקודמת.
כך על דירה בעלות גבוהה מ-2,276,360 ש"ח תתחילו לשלם 5% מס רכישה על כל שקל מעל לתקרה הזו. אם הדירה עולה יותר מ- 5,872,ש"ח תשלמו 8% על כל שקל מעבר לתקרה וזאת עד לסכום של 19,575,755 ש"ח. אם הדירה שלכם עברה את הסכום הזה כבר תצטרכו לשלם 10% על כל שקל. מצד שני, אם יש לכם 20.000,000 ש"ח לרכישת דירה מקבלן, כנראה שתצליחו להתמודד גם עם מס הרכישה.
אלו היו, על קצה המזלג כמה אספקטים חשובים שכדאי לזכור ולהכיר בעת רכישת דירה חדשה מקבלן. אנחנו מקווים שתעשו בהם שימוש מועיל ושבהקדם האפשרי תוכלו להיכנס לדירה החדשה שלכם.
